Thủ tục xin cấp phép xây dựng (xây mới, sửa chữa)

Câu hỏi : 

Tôi đang sở hữu 1 mảnh đất thổ cư 50m2 và 15m2 nằm ngoài diện tích trong sổ đỏ. 15m2 này là do gia đình tôi và gia đình bên cạnh tự đổi cho nhau để cho mảnh đất được vuông vắn. Nay tôi muốn xây dựng căn nhà 3 tầng trên mảnh đất 65m2 (gồm 50m2 trong sổ đỏ tôi đang đứng tên và 15m2 do đổi với gia đình nhà bên) có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào? Nếu không xây dựng được nhà 3 tầng, thì xây nhà cấp 4 trên diện tích 65m2 đó có được không? 

Trả lời có tính chất tham khảo: (Bộ Tư Pháp)

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 62, Luật Xây dựng thì: “Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình."

Như vậy, đối với tất cả các công trình xây dựng không thuộc các trường hợp trên thì chủ đầu tư xây dựng công trình phải có Giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình. Theo quy định tại Điều 10, Luật Xây dựng, mọi hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng công trình không đúng với giấy phép được cấp đối với công trình theo quy định phải có giấy phép đều là những hành vi bị cấm và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Nếu công trình xây dựng nhà ở của anh không thuộc các đối tượng không cần có giấy phép xây dựng nêu trên thì trước khi tiến hành xây dựng anh phải lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, sau đó chuyển đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng. Tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu quy định tại Điều 63, Luật Xây dựng. Theo Điều 20 và Điều 21 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính Phủ Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP thì Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình, nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn được quy định như sau:

- Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm:

1. Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục IV kèm theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP. Trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.

2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải. Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình.

- Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn gồm:

1. Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục V kèm theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP.

2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ.

Theo những quy định trên thì giấy tờ về quyền sử dụng đất là tài liệu bắt buộc cần phải có để được cấp Giấy phép xây dựng. Theo pháp luật về đất đai, những giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể hiểu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc các loại giấy tờ khác của người sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận tại các Điều 49, Điều 50, Điều 51 Luật Đất đai .

Đối với trường hợp của anh, phần diện tích 50 m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên anh có thể được cấp Giấy phép xây dựng công trình trên diện tích đất này. Về phần diện tích 15m2, gia đình anh và gia đình bên cạnh tự đổi cho nhau nên có thể hiểu diện tích đất này anh chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, để lập hồ sơ cấp phép xây dựng trên thửa đất này, anh cần phải có văn bản thỏa thuận về việc trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của cả hai bên, và có xác nhận của Phòng công chứng hoặc được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định từ trước15/10/1993 đến nay không có tranh chấp gì. Nếu không có các giấy tờ trên, anh nên liên hệ với cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng để được hướng dẫn cụ thể.

Điều 66 Luật Xây dựng quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.

2. Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải cấp giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý."

Nguồn : Cổng thông tin Bộ Tư Pháp